Guía práctica para invertir en pisos de Ourense

Todo lo que necesitas saber para comprar, reformar y rentabilizar inmuebles en 2025.

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Índice de contenidos

1. Introducción: por qué invertir en vivienda sigue siendo rentable
2. Contexto actual del mercado inmobiliario en Galicia
3. Estrategias de inversión más rentables en 2025
4. Cómo elegir la ubicación ideal para tu inversión
5. La importancia de la reforma estratégica
6. Análisis financiero: calcular la rentabilidad real
7. Errores comunes que reducen el ROI
8. Casos de éxitos en Ourense y otras zonas de Galicia
9. Incentivos y ventajas fiscales actuales
10. Checklist para inversores principiantes
11. Conclusión y siguiente paso

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1. Introducción: por qué invertir en vivienda sigue siendo rentable

Aunque los precios han subido en muchas zonas, el inmobiliario sigue siendo uno de los activos más sólidos. En España, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 3,3 %, pero si sumamos la revalorización, en algunos mercados llega a superar el 10 % anual.

En Galicia, especialmente en Ourense, todavía es posible encontrar pisos bien ubicados por menos de 65.000 €, con un gran potencial de revalorización tras una reforma inteligente.

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2. Contexto actual del mercado inmobiliario en Galicia

• Demanda creciente en zonas urbanas y costeras.
• Escasez de vivienda reformada y lista para entrar.
• Aumento de la demanda de alquiler por habitaciones en ciudades universitarias (Santiago, A Coruña, Ourense).
• Regulaciones más estrictas en alquiler turístico, lo que exige planificar bien.

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3. Estrategias de inversión más rentables en 2025

a) Alquiler turístico

• Ingresos elevados por noche.
• Ideal en zonas con alta afluencia turística (zona Centro, A Ponte, As Laguas).
• Requiere licencia y gestión más intensiva.
• ROI potencial: 8-12 %.

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b) Alquiler por habitaciones (coliving)

• Rentabilidad un 20-30 % superior al alquiler tradicional.
• Alta ocupación en zonas con universidades o sedes corporativas.
• Requiere redistribución para optimizar espacios y baños.
• ROI potencial: 9-11 %.

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c) Flipping inmobiliario

• Comprar, reformar y vender en menos de 12 meses.
• Beneficio rápido si se controla bien el presupuesto.
• Riesgo mayor si el mercado se enfría.
• ROI potencial: 15-25 % por operación.

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4. Cómo elegir la ubicación ideal para tu inversión

Factores clave:

• Proximidad a transporte público y servicios.
• Demanda de alquiler comprobada.
• Evolución del precio en los últimos 5 años.
• Presencia de universidades o centros de empleo.

Ejemplo: en Ourense, zonas como As Laguas y Centro tienen alta demanda de alquiler y potencial de revalorización.

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5. La importancia de la reforma estratégica

Invertir en una reforma inteligente es lo que marca la diferencia entre una rentabilidad media y una excelente.

Prioridades:

• Cocina y baños modernos.
• Buena iluminación y sensación de amplitud.
• Aislamiento y eficiencia energética.

Error común: gastar demasiado en acabados de lujo que no aportan retorno en la zona objetivo.

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6. Análisis financiero: calcular la rentabilidad real

Fórmula básica del ROI (Return on Investment):

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7. Errores comunes que reducen el ROI

• No considerar impuestos, licencias y gastos de comunidad.
• Comprar sin analizar la demanda local.
• Reformar sin un plan claro de salida (alquiler o venta).
• Ignorar el coste de oportunidad del tiempo que el piso esté vacío.

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8. Casos de éxitos en Ourense y Galicia

• Caso 1: Inversor compra piso en Ourense por 42.000 €, reforma de 28.000 €, alquiler por habitaciones a 1.100 €/mes → ROI del 9,8 %.
• Caso 2: Piso en Santiago comprado por 55.000 €, reforma de 20.000 €, alquiler turístico con ocupación del 80 % → ROI del 11,5 %.

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9. Incentivos y ventajas fiscales actuales

Con la nueva Ley de Vivienda, si rehabilitas un inmueble y lo destinas al alquiler, puedes acceder a deducciones de hasta el 60 % del rendimiento neto.
Además, existen programas autonómicos de ayuda a la rehabilitación que cubren parte de la obra.

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10. Checklist para inversores principiantes

• Definir objetivo: renta mensual o plusvalía por venta.
• Elegir ubicación con demanda comprobada.
• Calcular ROI antes de comprar.
• Planificar reforma con tope de gasto.
• Conocer regulaciones de alquiler en la zona.
• Preparar estrategia de salida.

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11. Conclusión y siguiente paso

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