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Que debes saber sobre ventas y reformas

Aquí encontrarás respuestas a las dudas más habituales sobre nuestro servicio llave en mano, el proceso de reforma, la venta y las opciones de inversión. Si tienes alguna pregunta que no aparezca aquí, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo para recibir asesoramiento personalizado. Mientras puedes hacer clic en uno de los siguientes enlaces:

PROPIETARIO

COMPRADOR

INVERSOR

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Estos son los detalles que cómo propietarios debes conocer si decides reformar y vender tu vivienda con nuestro modelo:

Conservas la propiedad de la vivienda en todo momento; se cede únicamente el uso para realizar la reforma.
Aseguras un precio mínimo por la vivienda gracias al contrato de arras, con posibilidad de recibir una señal que será tuya si la empresa no compra.
No asumes el coste de la reforma, ni el riesgo financiero; la empresa paga las obras y solo recupera su inversión si vende la vivienda o la compra.
Participas en el beneficio si la venta supera el precio mínimo.
La cláusula de exclusividad está respaldada por la jurisprudencia y garantiza que la empresa se comprometa a dedicar recursos para vender la vivienda.

¿En qué consiste ceder la vivienda a la empresa?

La cesión de uso se formaliza como un comodato o préstamo de uso gratuito. Según el Código Civil, el comodante presta gratuitamente un bien no consumible al comodatario, que lo usa por un tiempo y debe devolverlo en el estado previsto. En este contrato, el propietario sigue siendo dueño de la vivienda y la cede temporalmente para que la empresa ejecute la reforma y gestione la venta. La empresa debe asumir los gastos ordinarios derivados del uso y conservación y devolver la vivienda al terminar el plazo.

¿Tengo que pagar algo por la reforma?

No. La empresa asume íntegramente los costes de obras, licencias, decoración, marketing y venta. Aunque en un contrato de obra lo habitual es que quien encarga la obra pague un precio cierto, aquí la empresa realiza la reforma a su costa como contraprestación por gestionar la venta en exclusiva y tener derecho a comprar la vivienda si no se vende

¿Qué es el precio mínimo garantizado?

Es el valor que el propietario fija al firmar el contrato como importe mínimo por el que está dispuesto a vender la vivienda antes de reformarla. Este precio está asegurado mediante un contrato de arras: la empresa entrega una señal y se compromete a comprar la vivienda por ese valor si no la vende en el plazo acordado. Conforme al art. 1454 del Código Civil, si quien se compromete a comprar no cumple, el vendedor puede retener las arras; y si es el vendedor quien incumple, debe devolverlas duplicadas.

¿Qué ocurre si la vivienda no se vende en el tiempo pactado?

Si no se encuentra comprador en el plazo acordado desde la finalización de la reforma, la empresa está obligada a comprar la vivienda al precio mínimo garantizado. En ese momento se descontará la cantidad entregada como arras y se abonará la diferencia en notaría. De este modo, el propietario tiene asegurada la venta, incluso si el mercado no responde.

¿Puedo vender la vivienda por mi cuenta mientras dura el contrato?

El contrato incluye una cláusula de exclusividad: el propietario no puede vender por su cuenta ni encargar la venta a otra agencia mientras dure la exclusiva. El Tribunal Supremo ha declarado que estas cláusulas son válidas siempre que sean claras y equitativas, y que la agencia se comprometa a desplegar una actividad intensa de venta. En caso de incumplimiento, el propietario deberá indemnizar a la empresa con el reembolso de los gastos y una penalización proporcional al precio mínimo garantizado.

¿Cómo se reparte el dinero de la venta?

En el momento de la compraventa ante notario, el comprador o su banco realizará dos transferencias: una al propietario por el precio mínimo garantizado y otra a la empresa por la diferencia entre el precio de venta final y el precio mínimo, descontados los costes de reforma y comercialización. Además, el contrato prevé que el propietario reciba una comisión sobre el beneficio neto de la operación.

¿Quién paga los impuestos y gastos durante el contrato?

El propietario sigue siendo titular de la vivienda y debe pagar los tributos asociados a la propiedad (IBI, cuotas de la comunidad, etc.). La empresa asume los gastos ordinarios de suministros y los costes extraordinarios de la reforma. Desde el punto de vista fiscal, la cesión gratuita puede generar una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, por lo que conviene asesorarse; la normativa señala que la base imputable suele ser el 1,1 % o el 2 % del valor catastral.

¿Qué obligaciones tiene la empresa respecto a la reforma?

La empresa debe tramitar las licencias, contratar a profesionales cualificados, cumplir la normativa urbanística y de edificación, y suscribir los seguros exigibles. Durante la reforma responde por los daños que pueda causar a terceros. También está obligada a informar al propietario sobre el avance de las obras y de la comercialización

¿Qué cobertura legal tiene la exclusividad?

La exclusividad es válida según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, siempre que se redacte de forma clara y no imponga penalizaciones desproporcionadas. La ley y la jurisprudencia permiten acordar compensaciones al agente en caso de que el propietario venda la vivienda sin respetar la exclusividad

¿Puedo finalizar el acuerdo antes de tiempo?

Si. Aunque el acuerdo establece una duración determinada y no contempla la revocación unilateral sin causa. El propietario puede rescindirlo de mutuo acuerdo con la empresa o por incumplimiento grave de ésta. Una resolución unilateral injustificada puede obligar al propietario a indemnizar a la empresa por los gastos y daños ocasionados.

¿Es necesario firmar un contrato aparte de exclusividad?

Sí. Junto con el contrato de colaboración, suele formalizarse un acuerdo de exclusividad de intermediación en el que se detallan las obligaciones del mediador y del propietario. Este acuerdo recoge que la agencia debe promocionar activamente la vivienda, informar al propietario, presentar ofertas y coordinar visitas, mientras que el propietario se compromete a no encargar la venta a terceros ni venderla directamente. La exclusiva se fija por el mismo plazo que el contrato de colaboración y prevé penalizaciones en caso de incumplimiento.

¿Listo para dar el paso y comprar tu vivienda?

Para ofrecerte un asesoramiento a medida, conviene tener claros algunos puntos. Toma nota de estos detalles para cuando nos contactes:

Tipo de inmueble deseado: piso, casa unifamiliar, ático, etc., y si prefieres que esté completamente reformado o dispuesto para personalizar.
Ubicación y entorno: barrios o zonas de Ourense y Galicia que te interesan, así como proximidad a servicios, colegios o transporte público.
Presupuesto y financiación: rango de precio que manejas y si cuentas ya con preaprobación hipotecaria o necesitas apoyo para obtenerla.
Características imprescindibles: número de habitaciones, metros cuadrados, terraza, garaje u otros requisitos que sean determinantes para ti.
Plazo y disponibilidad: fecha en la que te gustaría mudarte y cualquier condicionante (por ejemplo, venta previa de tu vivienda actual o necesidad de cambio rápido).

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¿Qué ventajas tiene adquirir una vivienda de segunda mano reformada frente a comprar obra nueva?

Una vivienda reformada combina el encanto de lo ya construido con acabados y tecnologías modernas. Además, suele estar ubicada en zonas consolidadas con mejores servicios y precios más competitivos. Al estar lista para entrar a vivir, evitas los plazos de espera y los sobrecostes que a menudo se dan en la obra nueva.

¿En qué consiste exactamente el modelo “llave en mano” para compradores?

Nuestro equipo se encarga de transformar propiedades anticuadas en hogares actuales: realizamos una reforma integral con materiales de calidad, hacemos home staging y generamos recorridos virtuales para que veas el resultado. Como comprador, solo tienes que elegir el inmueble que mejor encaja contigo; nos ocupamos de los trámites y te asesoramos en la financiación para que la compra sea cómoda y segura.

¿Puedo personalizar la vivienda o recibir soporte después de la compra?

Sí. Aunque las viviendas se entregan listas para vivir, ofrecemos opciones de personalización en acabados y decoración. Además, nuestro servicio postventa te acompaña en los primeros meses, resolviendo dudas o incidencias. También contamos con gestores hipotecarios de toda España que pueden ayudarte a mejorar las condiciones de tu préstamo y facilitamos información sobre el entorno, servicios cercanos y conexiones de transporte para que tomes la mejor decisión.

¿Qué garantías ofrecen sobre la calidad de la reforma?

Todas nuestras obras son ejecutadas por profesionales cualificados y cumplen la normativa vigente. Entregamos certificados de eficiencia energética, garantías de los materiales utilizados y documentación técnica que respalda cada trabajo, para que tengas la tranquilidad de que tu vivienda reformada es segura y duradera.

¿Cómo se establece el precio de venta de una vivienda reformada?

Antes de iniciar la reforma realizamos un estudio de mercado para determinar el valor máximo al que podrá venderse la vivienda una vez renovada. El precio final refleja el coste de la obra, la revalorización lograda y las condiciones de la zona. De este modo, ofrecemos precios competitivos y transparentes, sin sorpresas.

¿Qué incluye el proceso de compra?

Una vez elegida la vivienda, formalizamos la reserva mediante un contrato privado y la entrega de arras. Te acompañamos durante todo el proceso notarial, revisamos la documentación y coordinamos con la entidad financiera en caso de hipoteca. Nuestro objetivo es que compres con total seguridad y sin trámites engorrosos.

¿¿Las viviendas reformadas son eficientes y respetuosas con el medio ambiente?

Sí. En nuestras reformas priorizamos la eficiencia energética: mejoramos el aislamiento, instalamos ventanas de doble acristalamiento y utilizamos sistemas de climatización más eficientes. Esto no solo reduce tu factura energética, sino que contribuye a un hogar más confortable y sostenible.

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Transformamos Propiedades, Tú Recoges los Beneficios

Ventajas de invertir con nuestro modelo llave en mano

Selección de oportunidades: analizamos el mercado de Ourense y Galicia para identificar inmuebles con alto potencial de revalorización en alquiler turístico, por habitaciones o de larga duración.
Estimación de rentabilidad: te proporcionamos proyecciones realistas de ingresos, incluyendo que el coliving puede incrementar la renta un 20–30 % y mantener ocupaciones superiores al 90 %.
Gestión integral: nos encargamos de la compra, reforma, obtención de licencias y comercialización; recibes la vivienda lista para alquilar o vender sin ocuparte de trámites.
Administración del alquiler: ofrecemos servicios de gestión de reservas, inquilinos y mantenimiento, adaptados a cada modalidad de alquiler, para que obtengas ingresos sin complicaciones.
Asesoría fiscal y financiera: te orientamos sobre ventajas fiscales (deducciones de hasta el 60 % para viviendas rehabilitadas), opciones de financiación y estructura de capital para maximizar tu retorno.

¿Cómo te identificamos las oportunidades de inversión adecuadas?

Analizamos el mercado local en busca de viviendas infravaloradas con potencial de revalorización. Evaluamos ubicación, superficie, estado del inmueble y demanda en cada modalidad de alquiler (turístico, por habitaciones o tradicional) para asegurar un retorno atractivo.

¿Qué rentabilidad puedo esperar según el tipo de alquiler?

El alquiler turístico puede generar ingresos elevados en temporada alta, aunque es más estacional. El coliving o alquiler por habitaciones incrementa la renta mensual en torno a un 20 a 30 % y mantiene ocupaciones superiores al 90 %, mientras que el alquiler de larga duración ofrece ingresos estables con menor gestión. Te ayudamos a calcular la rentabilidad prevista en cada caso.

¿En qué consiste la gestión “llave en mano” para inversores?

Para alquileres turísticos y por habitaciones, gestionamos reservas, check‑in, limpieza y mantenimiento a través de gestores especializados para garantizar alta ocupación y buen servicio. En el alquiler de larga duración, seleccionamos inquilinos, redactamos contratos y nos ocupamos de la administración mensual para que tengas un ingreso pasivo.

¿Existen ventajas fiscales al invertir en una vivienda reformada?

Sí. La actual normativa contempla deducciones fiscales para propietarios que rehabilitan y alquilan viviendas, con bonificaciones que pueden alcanzar el 60 % del rendimiento neto. Te asesoramos sobre cómo acogerte a estas ventajas y optimizar tu fiscalidad.

¿Qué riesgos implica cada modalidad y cómo se minimizan?

Los alquileres turísticos dependen de la estacionalidad y requieren licencias; el coliving necesita una gestión activa y reformas específicas; el alquiler tradicional tiene rentabilidad moderada pero estable. Reducimos el riesgo seleccionando cuidadosamente las propiedades, calculando escenarios de rentabilidad y contando con un equipo legal que garantiza el cumplimiento normativo.

¿Puedo financiar la inversión a través de la empresa?

Te ayudamos a encontrar financiación competitiva gracias a acuerdos con entidades bancarias y brokers hipotecarios. Analizamos tu perfil financiero y proponemos la estructura de capital adecuada para cada proyecto, incluyendo opciones de apalancamiento y coinversión.

¿Qué hace que su modelo sea diferente de otras opciones de inversión inmobiliaria?

Ofrecemos un servicio integral que combina la búsqueda de oportunidades, la reforma de calidad y la gestión del alquiler o venta. Nuestro conocimiento del mercado de Ourense y Galicia, junto con el enfoque en modelos innovadores como el coliving, nos permite maximizar la rentabilidad con transparencia y minimizar el esfuerzo para el inversor.

¿Listo para transformar tu futuro inmobiliario?

Tanto si eres propietario, comprador o inversor, te acompañamos en cada paso. Contacta con nuestro equipo y descubre cómo convertir una vivienda a reformar en una gran oportunidad.

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